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投资开发商业地产,你为什么需要贷款经纪


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作者 正文
Jessie在温哥华
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文章 时间: 2019-6-12 00:00 引用回复

版权所有,转载请注明作者和出处

我刚开始入行商业贷款经纪(commercial mortgage broker)的时候,我的老板兼导师有句口头禅:If you let borrower and lender meet directly, a deal will never happen。我开始不以为意,从业数年后,开始越来越感到这句话真实性——商业贷款经纪人作为“中间人”,常常被误解为利用借贷双方的信息隔膜增加了一个不必要的收费环节,但事实上这个“中间人”的存在,更多时候,是一道必不可少的润滑剂,不但促进交易更迅速高效地产生,更缓冲了借贷双方很多可能的摩擦和损失,从而节省了整个项目的成本。

我下面从几个方面解释商业贷款经纪人如何为客人创造价值。

地产开发业务可以简化描述为三个主要板块:融资,建筑和销售。三个环节结合紧密,相辅相成,任何一个环节掉链子,都会影响整个项目的进度甚至成败。商业地产贷款经纪主要在融资的环节产生作用,也会间接影响到建筑和销售。

于比较成熟的开发商来说,准备融资材料是比较得心应手的,但相比内部成立一个专门的融资部门,使用成熟可靠的贷款经纪完成融资任务显然更为经济便捷。

第一:一个中型的开发商一年开发一到五个项目,工作已经比较繁重,而一个成熟的商业地产经纪人,一年至少会看五十个左右的项目,每天的日常工作就是和贷款机构(lender),比如银行,信用社,信托,养老金,私人贷款公司等沟通,随时掌握着资本市场的动向。以我个人来说,每周至少会面见4个lender,电话更有数十上百,每个月几乎会轮番跟市场上所有的lender交流一遍,了解他们新的放款策略和偏好,整个CT Green Financial团队加起来,信息更新量更大,速度也更快。比起开发商内部的融资部门,经纪人对市场的脉搏摸得更为贴切。而支付贷款经纪人的费用,也远比设立融资部门的人力和其他综合成本低廉。

第二:加西的市场大约有七十个左右lender,如果不是紧密保持和lender联系的贷款经纪,即使常年在市场浸润的人士也很难在有需求时同时追踪七十个lender——同时和七十个机构交流信息,讨价还价,可想而知需要付出如何巨大的时间和精力成本。而对于贷款经纪,这是本职和日常工作

第三,很多lender出于效率考虑,选择只和贷款经纪合作,并不直接面向开发商——因为好的贷款经纪会对项目进行预先的分析评估,并从新组织安排材料,方便lender快速做出放款与否的判断,完成资金调配。加上贷款经纪和lender长期大量的合作关系,通常能为客人争取到更优惠的贷款条件。

对于较成熟的开放商和投资人而言,贷款经纪的作用主要是为客人节省时间精力的成本。让客人有更多时间提升自己的组织管理的效率,推动项目进行。

而对于新进入市场的开发商和投资人,或者从前做住宅开发和投资,慢慢转型做公寓,联排别墅和其他商业建筑的开发商和投资人,贷款经纪除了为客人节省时间精力外,更扮演一个顾问的角色,为对市场情况还不太熟悉的客人介绍和甄别好的合作伙伴,警示在开发过程中可能出现风险的环节,预读和审核材料,提醒贷款意向书中可能潜藏的漏洞,为整个项目保驾护航。

如果处于这个阶段的开发商冒昧与lender直接接触,很可能因为材料提供不到位,或者第三方(评估师,环评师,建筑师等)失误没有及时发现,让一个好的项目失去得到优秀融资的机会。

综上所述,选择一个好的贷款经纪合作非常关键。不同的贷款经纪公司,也有不同的风格。市场上比较多见的一类贷款经纪公司是销售型风格,主要是通过强大的推销能力把开发商的项目推销给lender。贷款放款之后,服务就随之结束。

另一种比较少见的贷款经纪公司是服务型风格,不但会在贷款放款前提供详尽的咨询服务,更会在贷款放款后提供service服务——即在整个贷款期限内全程参与,保证放款从始至终流畅进行。CT Green Financial选择了服务型的风格,在CT Green Financial,我们会为每个客人准备定制的贷款材料包,既准确翔实,又精简易读,更要根据对不同lender的偏好了解,突出不同的侧重内容。我们有不成文的规定——永远保证至少两名经纪人在一个case上,这样除了可以集中不同的头脑和经验优势,更让客人随时可以找到联系对象——尤其在其中一名经纪人家里有事或者外出度假出差的时候,始终有人持续服务。

下一篇文章我将介绍一个具体案例,在当前低迷的市场环境下,我们如何帮客人贷到一亿加元的建筑贷款。

如果您对商业地产贷款有疑问或者兴趣,欢迎随时联系我们。

Jessie Wen (文阳洁)

商业地产投资顾问/持牌商业地产贷款经纪人
Commercial Mortgage Consultant/Real Estate Advisor


手机:778-227-9098
邮箱:jessie@ctgreenfinancial.com

ctgreenfinancial.com
 
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上一次由Jessie在温哥华于2019-6-12 10:29修改,总共修改了1次
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